最後更新: 2026-07-09
簡介
上次提到我們花費了大量精力和時間進行搬家與清潔，最終成功在時限前交還鑰匙。這次就來聊聊房東和仲介（Agent）是如何千方百計企圖扣除我們押金的！
我們當初是透過房屋仲介租房，物業管理也由仲介負責。入住前依法繳交了 5 星期租金作為押金，並託管在第三方押金保護機構 TDS。
非常詳細的退租報告（Checkout Report）📋
退租幾天後會收到仲介發來的報告，詳細記錄全屋各處狀況，並界定屬於房東還是租客的責任。正常情況下會與入住報告（Check-in Report）對比，例如入住前廚房櫃完好，退租時損壞，租客便需賠償。
然而現實卻很骨感。許多英國房東與仲介出名刁難，總想從押金中「物盡其用」扣點錢，欺負租客不會反駁、也不懂如何反駁。
我們收到的報告中，仲介列出了以下問題：
1️⃣ 浴室：天花板輕微發霉未清理、洗手台旁有未清除的防水貼紙、膠地墊有污垢、水龍頭有輕微水垢。
2️⃣ 房間：窗戶外層有天氣造成的污垢、門上有膠帶痕跡。
3️⃣ 廚房：天花板有輕微污漬、膠地墊有嚴重污垢、水槽有水垢、爐頭輕微污漬與刮花、烤箱有油漬、洗衣機有霉漬。
總結上述情況，仲介聲稱已找好清潔公司，要求扣除大約一成押金進行全屋清潔！
吹毛求疵！一定要反駁 🤬
我們搬走前大費周章做了全屋深層清潔（Deep Clean），打掃得一塵不染，這份報告卻寫得我們彷彿什麼都沒做，實在令人無法接受！報告中許多「輕微問題」完全是吹毛求疵。而「洗手台旁有未清除的防水貼紙」和「門上有膠帶痕跡」等問題，早在我們入伙前就已經存在，足以證明仲介根本是胡亂指控！
而且他們提出的扣款金額，比外面清潔公司做全屋清潔的市價便宜了一半。這究竟是因為他們知道房子其實很乾淨？還是故意收便宜一點，好讓我們覺得麻煩而放棄反駁？
💡 租客如何自保？
1️⃣ 入伙前 Check-in Report 必須看清
入住前的 Check-in Report 必須看清每項細節，同時要自行記錄並上傳所有問題。每一個刮痕、水垢都要拍下帶有時間戳（Timestamp）的高清照片上傳雲端，到時退租房東就無法憑空指控。我們當初的入住報告上，仲介所有東西都寫 “In good condition”，到了退租時卻連一條刮痕都寫得比驗血報告還要詳細！
2️⃣ 有房屋問題即時電郵回報
例如我們浴室因通風不良導致天花板發霉，當時已電郵通知仲介並留有紀錄。他們當時沒有跟進，現在出了問題，便無法歸咎於我們。
⚖️ 英國法律反駁理據
Fair Wear and Tear（合理損耗）：英國法律明文規定，租客居住期間的正常損耗是可接受的。你不能要求房客住了幾年後，房子還像新的一樣。
Betterment（物業改良賠償）：房東不能要求租客退租時幫房屋「升級」。例如櫃子用舊了，房東不能要求租客出資換個全新品。
Professional Clean（專業清潔）：除非合約另有明文規定，否則法律上並不要求租客做到極致的專業級清潔。
報價單與收據：無論扣除多少押金，仲介都必須提供正式的報價單與收據，絕非他們開價多少就付多少。
🛠️ 我們的反擊六部曲
- 對比退租報告與真實及入住前的情況，記錄所有不合理之處。
- 將仲介的報告與我們的備註交給 AI 分析。
- 讓 AI 寫一封回信拒絕扣款：強調我們清潔得很好，指出入住與退租報告內容不對稱，並要求提供清潔公司的正式報價單（這一步先不攤牌，保留底牌）。
- 仲介反駁，堅持退租報告清楚記錄了我們沒有處理的問題。
- 再讓 AI 寫一封強硬的回信重申立場，並強硬表示：「如果堅持扣除押金，我們將會直接向 TDS 提出申訴！」
- 仲介隨即保持沉默，兩天後回信表示「房東同意退還全額押金」！
當時採用的 AI 是免費的 Gemini，仲介怎麼可能鬥得過 AI？
為什麼他們這麼快就妥協？
因為一旦向 TDS 申訴，仲介職員必須花時間撰寫極詳細的報告去舉證（通常需要入住前的高清圖作對比），我推測他們根本沒有。而即使有，那些輕微污漬和水垢在仲裁官眼中通常屬於合理損耗或吹毛求疵，裁判往往會傾向租客。
最重要的是，仲介職員絕不會為了房東的利益，在沒有額外津貼的情況下浪費幾個小時去寫申訴報告。當他發現租客態度強硬且據理力爭，倒不如勸房東放棄。加上這次房東急於賣房，若鬧上 TDS 留下紀錄，會影響買家的購買意願，亦可能耽誤到裝修進度。
最終申訴渠道：TDS
雖然這次沒有走到這一步，但也做足了相關功課。如果真的談判破裂，苦主可前往所屬的 TDS 網站提出申訴，並在限時內提交逐點反駁的文字與圖片報告，一五一十駁回指控，最後由裁判官決定扣除多少押金或不予扣除。
總結
無良的英國房東和仲介，請不要低估香港人！
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